Studio RE Services - La locazione residenziale

LA LOCAZIONE RESIDENZIALE

La legge del 9 dicembre 1998, n. 431 disciplina le locazioni e il rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo; alcuni articoli di questa legge e precisamente gli articoli 2, 3, 4, 7, 8 e 13 non si applicano:

  1. ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi della legge 1 giugno 1939, n. 1089,
  2. agli immobili residenziali inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile qualora non siano oggetto di contratti di locazione stipulati secondo il comma 3 dell'articolo 2 della presente legge.
  3. agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale;
  4. agli alloggi locati esclusivamente per finalita' turistiche.

La riforma organica nel settore delle locazioni degli immobili destinati a uso abitativo introdotta da questa legge, ha come obiettivo incoraggiare le locazioni di appartamenti.
per tale motivo nei contratti, che devono essere in forma scritta, le parti sono libere di decidere tutti gli elementi a esclusione soltanto della durata che resta fissata in quattro anni (con rinnovo per altri quattro).
Per quanto concerne i contratti riguardo ai quali leteam parti possono determinare una durata minore (3 anni con rinnovo per altri 2 alla scadenza), devono fare riferimento ad appositi accordi territoriali definiti dalle associazioni dei proprietari e dalle associazioni dei conduttori.
Il vantaggio per il locatore di una durata più breve è compensato da un vantaggio per il conduttore di un canone più basso.

Per spingere i proprietari a stipulare questo secondo tipo di contratti sono stati previsti incentivi di carattere fiscale.

DISDETTA DA PARTE DEL LOCATORE

Il tema della disdetta del contratto da parte del locatore merita un approfondimento particolare. Alla prima scadenza di un contratto disciplinato dall’art. 2, comma 1, (anche conosciuto come contratto 4 anni + 4 anni) o disciplinato dall’art. 2, comma 3, (anche conosciuto come contratto 3 anni + 2 anni) il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, ma solamente in alcuni casi espressamente indicati che sono:

  1. quando il locatore intende adibire l’immobile ai seguenti usi o effettuare sullo stesso le seguenti opere:
    1. uso abitativo o commerciale o artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti;
    2. finalità pubbliche, sociali, mutualistiche e simili, perseguite dal locatore persona giuridica, società o ente pubblico;
  2. disponibilità di altro alloggio libero nel medesimo comune da parte del conduttore;
  3. quando l’immobile si trova in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito;
  4. quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato o radicalmente trasformato oppure si vogliono costruire sopraelevazioni;
  5. se il conduttore non occupa l’immobile in modo continuativo;
  6. in caso di vendita dell’immobile locato a terzi
Il locatore deve dare comunicazione della disdetta al conduttore con preavviso di almeno sei mesi.

DISDETTA DA PARTE DEL CONDUTTORE

La disdetta da parte del conduttore è nettamente più flessibile rispetto a quella permessa dalla normativa al locatore. Il conduttore infatti qualora ricorrano gravi motivi, può i dare la disdetta in qualsiasi momento, dandone la comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.

LOCAZIONE DI NATURA TRANSITORIA

Le locazioni di natura transitoria sono disciplinate in modo specifico dall’articolo 5. La disciplina delle condizioni e delle modalità per la stipula delle locazioni transitorie sono state definite in sede di convenzione nazionale. In particolare ed in relazione ai contratti relativi alle esigenze abitative degli studenti universitari si prevede la possibilità di fare riferimento ad appositi contratti-tipo, definiti da accordi locali promossi dai comuni sede di università o corsi universitari.

NON TUTTI SANNO CHE

Se il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio mediante l’esercizio illegittimo della facoltà di disdetta, è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone percepito. Nel caso in cui, invece, il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio e non lo adibisca, entro 12 mesi, agli usi per i quali ha esercitato la disdetta, il conduttore ha diritto, in alternativa, al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni oppure al risarcimento sempre in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone percepito dal locatore.

MOROSITA' E FISCALITA'

In riferimento alla tassazione dei redditi immobiliari si prevede prevede l'obbligo di dichiarazione degli stessi, con la conseguente tassazione, indipendentemente dalla loro percezione. Se, per esempio, un proprietario ha concesso in locazione un immobile per un canone annuo di 6.000,00 euro, l'intero importo deve essere assoggettato a tassazione (Cedolare secca o meno) sia nel caso di incasso che nel caso di mancato incasso del canone di locazione.
E' stato stabilito che i canoni non percepiti non concorrono a formare la base imponibile a partire dalla conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.
In pratica nel caso di un inquilino moroso qualora ciò sia accertato giudizialmente i canoni non percepiti possono non essere inseriti nel modello UNICO. Qualora ciò (l'assoggettamento a tassazione) dovesse già essere intervenuto viene riconosciuto un credito d'imposta pari alle imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti. Ma attenzione il mancato percepimento degli stessi deve essere accertato anch'esso in via giudiziale nel corso del procedimento di convalida di sfratto per morosità.