Studio RE Services - Rent To Buy

CHE COS'E' IL RENT TO BUY

Questi anni di crisi immobiliare, sui cui motivi non ci soffermiamo, ha stimolato i vari operatori a proporre soluzioni e varie formule contrattuali che oggi sono conosciute sotto il termine Rent to Buy.
Il diffondersi di queste (relativamente) nuove pratiche contrattuali ha spinto il legislatore a disciplinarle come uno specifico Contratto tra privati la concessione di godimento di un immobile in funzione della sua successiva alienazione. La legge di conversione numero 164/2014 del D.L. 133/2014 (meglio noto come "Sblocca Italia") disciplina questa forma contrattuale.
La prima disciplina giuridica di questa forma di contratto è stato introdotta con l'Art. 23 dello "Sblocca Italia" che qui di seguito riportiamo.

Art. 23 - Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili

1. I contratti diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto del conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte del canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell'articolo 2645-bis del codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all'articolo 2643 comma primo, numero 8) del codice civile.

1-bis.Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il cedente teamdeve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell'immobile entro il termine stabilito.

2. Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore a un ventesimo del loro numero complessivo.

3. Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli 2668, quarto comma, 2775-bis e 2825-bis del codice civile. Il termine triennale previsto dal comma terzo dell'articolo 2645-bis del codice civile è elevato a tutta la durata del contratto e comunque a un periodo non superiore a dieci anni.
Si applicano altresì le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonché gli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili. In caso di inadempimento si applica l'articolo 2932 del codice civile.

4. Se il contratto di cui al comma 1 ha per oggetto un'abitazione, il divieto di cui all'articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, opera fin dalla concessione del godimento.

5. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a ditolo di indennità, se non è stato diversamente pattuito.

6. In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, fatta salva l'applicazione dell'articolo 67, terzo comma, lettera c), del regio decreto 16 marzo 1942, n 267, e successive modificazioni.
In caso di fallimento del conduttore, si applica l'articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 e successive modificazioni; se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5.

7. Dopo l'articolo 8, comma 5, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito con modificazioni, dalla legge 23 maggio 20145, n. 80, è aggiunto il seguente: "5-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento di proprietà vincolante per ambedue le parti e di vendita con riserva di proprietà, stipulati successivamente alla data di entrata in vigore della presente disposizione".

8. L'efficazia della disposizione di cui al comma 7 è subordinata al positivo perfezionamento del procedimento di autorizzazione della Commissione Europea di cui all'articolo 107 del Trattato sul Funzionamento dell'Unione Europea (TFUE), di cui è data comunicazione nella gazzetta ufficiale.

ESEMPIO PRATICO

Prezzo di vendita pattuito  €. 150.000,00
Durata:  3 anni
Acconto iniziale 10%  €. 15.000,00
Versamento mensile  €. 800,00
di cui in acconto prezzo  €. 400,00
Dopo i tre anni avremo:
acconto prezzo versato  €. 29.400,00
(pari al 19,60%) 
da saldare al rogito  €. 120.600,00
(pari al 80,40%) 

OSSERVAZIONI

Le disposizioni legislative sopra riportate lasciano ampio spazio per la condivisione tra le parti di una serie di clausole e pattuizioni che possono essere inserite in contratto.
Ad esempio, ma a puro titolo di esemplificazione non esaustiva, clausole relative alla caparra confirmatoria, clausole relative ad eventuali versamenti aggiuntivi di acconto prezzo, clausole relative alla possibilità per il conduttore di cedere il contratto di Rent To Buy (contratto per persona da nominare), clausole per prevedere che le imposte IMU, ecc. pagate dal concedente promittente venditore vadano ad incrementare il prezzo previsto di vendita, clausole per prevedere penali a carico del conduttore-promissario acquirente nel caso di recesso dal contratto, ecc.

Infine solo un brevissimo accenno alla disciplina fiscale che per questa tipologia di contratto ha due aspetti di cui occorre tenere conto: quello della locazione e quello della vendita dove, per esempio il momento impositivo ai fini IVA è quello del momento della stipula del contratto anche se gli effetti di trasferimento della proprietà avverrà successivamente.